더불어민주당 허영 의원(국회 국토교통위원회/춘천‧철원‧화천‧양구갑)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 임대보증금 반환보증 가입 주택 중 부채비율이 80% 이상인 주택이 9월말 기준으로 20만 가구를 넘는 것으로 나타났다. 해당 주택들의 보증 액수만 해도 26조 원을 상회한다.

지역별 부채비율 80% 이상 개인 · 법인 임대사업자 임대보증금 잔액 현황(허영 의원실 제공)

주택의 부채비율은 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액을 주택가격으로 나눈 값이다. 보통 이 비율이 80%을 넘어가면 해당 주택을 처분한다 해도 임차인이 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있기에 ‘깡통주택’ 또는 ‘깡통전세’라고 부른다.

이에 허영 의원은 `민간임대주택에 관한 특별법`의 개정으로 개인임대사업자의 임대보증금보증 가입이 의무화된 시점인 2020년 8월 18일부터 2023년 9월말 현재까지의 자료를 HUG로부터 제출받아, 임대보증금보증에 가입한 전국 각 지역의 주택 중 깡통주택은 얼마나 있는지 확인했다.

광역자치단체별로 분류했을 때 압도적인 1위를 차지한 지역은 서울로, 46,706세대가 깡통주택에서 살고 있었다. 그다음으로는 ▲전남 25,911세대, ▲부산 21,648세대, ▲경기 21,250세대, ▲경북 16,323세대 등이 뒤를 이었다. 최근 잇따른 전세사기 사태로 불안감이 고조된 인천의 경우 5,545세대가 깡통주택에 해당하는 것으로 나타났다.

전세사기 위험이 지속적으로 제기되어온 수도권 지역은 자치시‧구별로도 깡통주택 해당 여부를 확인해보았다. 서울 25개 자치구 중 전세사기 피해가 가장 심했던 지역으로 꼽히는 강서구가 6,429세대로 가장 많았다. 이어서 ▲영등포구 4,694세대, ▲송파구 4,079세대, ▲강동구 3,495세대, ▲금천구 3,470세대 순으로 깡통주택이 많았다.

이 중에서 특히 강서구는 부채비율 90% 이상의 주택 수가 4,755세대로, 2위 영등포구의 2,484세대보다 2배 가까이 많은 것으로 집계됐다. 강서구는 깡통주택 중 부채비율 90% 이상의 비율을 따져봐도 74.0%로 구로구(74.7%), 양천구(71.2%)와 함께 서울 최상위권에 있다. 이는 강서구, 구로구, 양천구 등 서울의 서부 지역에서 악성 임대인으로 인한 대규모 전세사기 사태가 발생한 것과 관련이 있고, 향후에도 위험이 크게 발생할 수 있는 수준이다.

실제 전체 보증사고 중 부채비율 90% 초과 구간의 사고 비중이 18년 29.3%에서 23년 말 6월 기준 75.3%로 급증했다. 사고금액은 18년 232억원에서 23년 6월 말 1조 3,491억원으로 58배나 증가한 것으로 나타났다.

전세보증 부채비율 90%초과구간 사고금액

지역별 상황을 구체적으로 살펴보면 경기도에서 깡통주택이 가장 많은 것으로 나타난 곳은 ▲수원시 3,503세대, ▲화성시 2,608세대, ▲용인시 1,985세대, ▲고양시 1,077세대, ▲하남시 1,067세대 순이었다. 안성시의 경우 깡통주택은 980세대였으나, 부채비율 90% 이상의 깡통주택도 997세대나 되어 향후 지속적인 예의 주시가 필요할 것으로 보인다.

인천지역은 동구(2,012세대)와 중구(1,581세대)가 전체 깡통주택 물량의 64.8%를 차지했다. 그리고 깡통주택이 11개 세대뿐인 강화군을 제외하면, 깡통주택 중 부채비율 90% 이상 주택의 비중이 가장 높은 곳은 남동구로 77.8%를 기록했다. 인천지역 전세사기 피해자가 집중된 미추홀구는 61.8%로 지역 내 2위에 해당하면서 여전히 주의가 필요함을 보여줬다.

전국적으로는 법인임대사업자 소유의 깡통주택이 총 12만 4천세대를 상회하여 개인임대사업자의 7만 6천세대보다 훨씬 많았다. 하지만 서울, 경기, 세종, 울산지역만큼은 개인임대사업자 소유의 깡통주택이 훨씬 많았다. 나머지 13개 광역자치단체 중에는 8곳에서 법인임대사업자 소유 깡통주택 물량의 비중이 90%를 넘었다.

이와 같은 깡통주택은 보증사고 발생 가능성과 비례한다. HUG는 계약종료 후 2개월 내로 보증금을 돌려받지 못한 경우 등을 ‘임대보증금보증 사고’로 정의하고, 보증에 가입된 주택의 임차인이 보증이행을 청구하면 임대인 대신 보증금을 돌려주는 ‘대위변제’를 하고 있다.

2020년 8월 18일부터 2023년 8월말까지 HUG가 집계한 보증사고 현황을 살펴보면 총 4,636건의 보증사고가 발생했으며 그 액수는 8,425억원이나 된다. 지역별로는 건수 기준으로 서울이 2,080건(5,777억원)으로 가장 많았으며 다음으로는 ▲전남 923건(635억원), ▲전북 587건(562억원), ▲대구 441건(338억원), ▲경기 327건(784억원) 등이 뒤를 이었다. 한편 HUG는 9월말까지 총 7,490억원의 대위변제를 이행했으나 11.2%에 불과한 841억원만을 회수했다.

더불어민주당 허영 의원(국회 국토교통위원회/춘천‧철원‧화천‧양구갑)

문제는 2023년 상반기에 부채비율 90% 이상인 깡통주택의 보증사고율만 22%에 달한다는 점이다. 현재 해당 구간의 주택에 설정된 보증금이 16조 5천억원을 넘는데, 위의 보증사고율을 단순 대입만 해도 3조 6천억원이라는 거대한 규모의 보증금이 증발할 위험이 있다. 더구나 보증사고율이 증가 추세라는 것을 고려하면 그 위험은 더욱 커진다.

게다가 만약 이와 같은 대규모 보증사고가 현실에서 나타나게 된다면 HUG만의 부담으로 끝나지 않는다는 것이 허영 의원의 지적이다. 주택 보증금이 서민들 자산에서 절대적 비중을 차지하기에 민생이 타격을 입는 것은 물론, 연쇄효과에 의해 국가 경제도 뿌리째 흔들릴 수 있다는 것이다.

허영 의원은 “임대보증금보증 가입 의무화 이후 지금까지 1백만에 육박하는 세대에게 약 107조 원에 달하는 보증이 발급됐는데, 최근 수도권 중심으로 발생한 전세 사기가 전국적으로 확대될 가능성이 확인되고 있다”면서, “국토부를 비롯한 HUG 등 산하 주택‧금융 공공기관들은 깡통주택 등 위험도가 높은 지역의 경우 전세사기 재발 방지는 물론 민생 경제 안정을 위해 지속적인 모니터링과 함께 선제적 예방조치에 적극 나서야 한다”고 강조했다.