서울시의 대표적인 토지이용규제인 ‘미관지구’가 폐지된다. 서울시는 주요 간선도로변 가로환경의 미관 유지를 위해 지정하고 운영해온 미관지구 폐지를 추진한다고 17일 밝혔다. '65년 종로, 세종로 등에 최초 지정한 이후 53년 만이다. 

 미관지구 폐지 및 경관지구 변경(안) / 서울시내 ‘미관지구’ 지정 현황은 총 336개소에 21.35㎢ 이다. 서울시 제공 자료 

지정 이후 오랜 시간이 흐르면서 지정 목적이 모호해졌거나 시대적 여건변화에 따라 기능이 대폭 축소돼 불합리한 토지이용규제로 지적받아온 ‘미관지구’ 제도를 일괄 폐지한다. 

다만, 기존 미관지구 총 336개소 가운데 지역별로 특화경관이나 높이관리가 꼭 필요한 23개소는 ‘경관지구’에 전환하는 방식으로 용도지구를 재정비해 지속적으로 관리해나간다는 계획이다.

미관지구란 도시 이미지와 조망 확보를 위해 핵심적인 지역 등에 접한 간선도로변 양측의 건물 층수와 용도를 제한하는 제도다. 

이번 미관지구 폐지 및 경관지구 통합은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)｣ 개정(*'17.4.18. 개정, '18.4.19 시행)에 따른 용도지구 재정비의 하나다. 개정된 국토계획법은 복잡하고 세분화된 용도지구 체계를 통‧폐합하는 내용을 골자로 한다.

서울시는 이에 앞서 작년 12월 타 법령과 유사‧중복돼 중복규제를 받아온 ‘김포공항주변 고도지구’, 지정 취지가 약해져 실효성이 사라진 ‘시계경관지구’ 등 4개 용도지구(86.8㎢, 서울시 전체 용도지구 면적의 43%) 폐지 계획을 밝힌 바 있다.('19.4. 최종고시 예정)

미관지구가 폐지되면 주요 간선도로 주변으로 지식산업센터와 인쇄업체, 컴퓨터 관련 전자제품 조립업체, 창고 등이 입지가 가능해져 일대 산업경쟁력을 높이고 지역경제에 활력을 불어넣는 계기가 될 것으로 시는 기대하고 있다.

‘미관지구’ 안에서 건축물을 지을 때 자동차 관련시설, 창고 등 일부 용도가 제한된다. 당초 도시의 급속한 개발에 따른 간선도로변 미관저해를 막기 위한 취지였지만, 이후 지구단위계획구역, 재개발‧재건축 정비구역, 재정비촉진지구 같은 별도의 도시관리수단으로 지역별 용도제한이 가능해지면서 효력이 많이 상실됐다.

또, 층수규제를 받았던 역사문화미관지구(4층 이하)와 조망가로미관지구(6층 이하)의 경우 일부 폐지되거나 조망가로특화경관지구로 전환되어 층수규제가 폐지되거나, 완화(4층 이하→6층 이하)돼 해당 용도지역 용적률 범위 안에서 다양한 높이계획 수립이 가능해질 것으로 보인다.

다만, 시는 ‘미관지구’ 내 건축규제 가운데 건축선(3m 후퇴)의 경우 가로변 개방감 확보를 위해 반드시 필요한 만큼, 미관지구 폐지 이전까지 각 자치구별로 건축선 변경(도로명 기준) 지정 고시를 완료해 현재 기준을 그대로 유지한다는 계획이다.

‘미관지구’에서는 도로 경계로부터 3m까지 건축한계선이 지정돼 있기 때문에 3m를 벗어나 건물을 배치해야 한다. 시는 미관지구 내 건축선 관리(건축선 기준 후퇴부에 대해 공작물, 담장, 계단, 화단, 주차장,영업 관련 시설물에 대한 행위제한)는 규제를 통해 부족한 보행공간을 확보, 보행환경을 개선해 온 만큼 미관지구가 폐지되더라도 상위법 개정 등 다른 관리방안 마련을 통해 지속적으로 유지되어야 한다는 것이 시의 설명이다.

건축선 변경은 현재 ‘미관지구 내 도로변으로부터 3m 후퇴’로 명시하고 있는 것을 ‘OO구간 도로명으로부터 3m 후퇴’로 각 자치구청장이 변경 지정하도록 할 계획이다. 시는 이런 내용으로 건축선 관리방안을 마련해 각 자치구에 전달했으며, 행정예고 등을 거쳐 미관지구 경과조치일 전까지 변경 고시를 완료할 계획이다.

한편, ‘미관지구’는 서울 전역의 주요 간선도로 변 양측(폭 12m)에 총 336개소, 21.35㎢(서울시 시가지 면적의 5.75%)가 지정돼 있다. 지구특성에 따라 4개 유형(▴중심지 ▴역사문화 ▴조망가로 ▴일반)으로 세분화된다.

미관지구는 1939년 ｢조선시가지계획령｣에서 최초로 법제화된 이후 1962년 ｢도시계획법｣ 제정이후 제도가 본격 도입됐다. 서울시에서는 1965년 도심 주요 간선도로에 1종미관지구 4개노선(남대문, 세종로,서소문로, 종로) 및 2종미관지구 2개노선(한강로, 신촌로)을 최초로 지정했다.

이후 급속한 경제성장을 거치면서 무질서한 시가지 확산을 막기 위해 제1종~제5종으로 세분화('75년 건축조례 제정)됐고, 2007년 7월 도시계획법 시행령 개정에 따라 중심지, 역사문화, 일반 미관지구로 체계가 변경됐다. 2006년 조망가로 미관지구가 신설(도시계획조례 개정)된 이후 현재까지 이 4개 유형 체계가 유지되고 있다.

이번에 폐지를 추진하는 ‘미관지구’는 전체 336개소 가운데 313개소다. ‘미관지구’ 전체면적의 82.3%(17.57㎢)를 차지한다. 나머지 23개소(역사문화 12개소, 조망가로 11개소)는 지역별 특화경관 관리가 필요하다고 판단되는 곳들로, ‘경관지구’로 전환, 통합된다.

4개 미관지구 가운데 중심지‧일반 미관지구는 모두 폐지되며, 역사문화미관지구는 38개소(50개소 중), 조망가로미관지구는 7개소(18개소 중)가 각각 폐지된다.

미관지구 결정(기정)도(안) 

미관지구 결정(변경)도(안) 

경관지구로 통합되는 23개소(3.78㎢)는 ▴조망가로특화경관지구 16개소(0.83㎢) ▴시가지경관지구 1개소(0.16㎢) ▴역사문화특화경관지구 6개소(2.79㎢)다.

조망가로특화경관지구 : 기존 역사문화‧조망가로 미관지구 가운데 주변 경관의 조망보호를 유지하고 가로공간의 개방감을 확보할 필요가 있는 16개 지구(10개 자치구)에 대해 전환지정을 추진한다. 

조망가로특화경관지구로 지정되면 건축물 건립 시 6층 이하(완화시 8층 이하)의 층수제한과 미관저해 용도 입지제한을 적용받는다. 역사문화미관지구에서 전환되는 곳의 경우 층수 규제가 다소 완화(4층 이하→6층 이하)될 것으로 기대된다.

아울러, 시는 국토계획법 개정사항을 반영, 선형으로 지정된 당초 미관지구의 지정효력을 유지할 수 있도록 기존 12m의 구역계 폭을 필지가 작은 강북지역은 15m, 필지가 큰 강남지역은 18m로 확대 지정할 계획이다.

조망가로특화경관지구 지정(안) 및 도면 

시가지경관지구 : 기존 지정목적(문화재 주변지역 경관보호)에 부합하지 않는다는 지적이 있었던 ‘압구정로 역사문화미관지구’를 시가지경관지구로 전환해 중심지 시가지 높이관리를 지속한다. 당초 4층 이하에서 6층 이하로 층수 제한이 다소 완화된다.

‘시가지경관지구’는 고층 일변도인 도시경관을 다양화하기 위해 저층 상업건축물 중심 시가지를 대상으로 하며, 서울시내에 실제 지정되는 것은 압구정로 시가지경관지구가 처음이다. 시는 압구정로 시가지경관지구를 현재 수립 중인 ‘압구정로 지구단위계획’과 구역계를 같이해 지역특성에 부합하는 높이관리를 추진한다는 계획이다.

시가지경관지구 지정(안) 

압구정로 역사문화미관지구 현황사진

기정 - 압구정로 역사문화미관지구 현황도 

변경 - 압구정로 시가지경관지구 지정(안) 현황도 

역사문화특화경관지구 : 역사문화미관지구 중 한강변을 따라 넓게 지정됐던 6개소는 우선 ‘역사문화특화경관지구’로 명칭을 변경하고, 향후 한강변 수변특성에 부합하는 별도의 관리방안을 마련한다는 계획이다.

서울시는 이와 같은 내용의 ‘도시관리계획(용도지구: 미관지구, 경관지구) 변경 결정(안)’에 대해 17일(목) 다음날부터 14일간 주민열람 공고 및 관계부서 의견조회를 실시한다. 이후 시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의‧의결 등을 거쳐 금년 4월 최종 고시한다는 계획이다.

권기욱 서울시 도시계획국장은 “미관지구는 1930년대에 만들어지고 서울시의 경우 1960년대부터 운영되어 온 가장 오래된 도시관리수단으로 그간 서울의 도시골격을 이루는 근간이 되어왔다”며 “다만, 시대적 여건변화 및 도시계획제도 변천에 따라 미관지구 대대적 정비는 불가피한 사항으로 불합리한 토지이용규제 해소를 통해 시민불편을 최소화하고 지역경제에 활력을 불어넣겠다”고 말했다.

다만, 이번 도시관리계획(용도지구: 미관지구, 경관지구) 변경 결정(안)은 확정내용이 아니므로 관계부서 협의, 시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의 등 행정절차 이행과정에서 변경 또는 취소될 수 있다.